La loi du 9 avril 2024 dite « Habitat dégradé », entrée en vigueur le 10 avril 2024, a créé le diagnostic structurel de l’immeuble.
Ce texte majeur se divise en deux parties dont l’une traite des « interventions en amont d’une dégradation définitive » et l’autre du processus d’accélération des « procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et des opérations d’aménagement stratégiques » (cf. brève du 11 avril).
L’article 27 de cette loi a inséré dans le code de la construction et de l’habitation (CCH) l’article L.126-6-1. Cet article permet aux communes de définir des secteurs géographiques dans lesquels les « bâtiments d’habitation collectifs », devront faire l’objet, à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction du bâtiment et au moins une fois tous les dix ans, d’une obligation de réalisation d’un diagnostic structurel du bâtiment.
Ce diagnostic inclut une description des désordres observés qui portent atteinte à la solidité de l'immeuble et évalue les risques qu'ils présentent pour la sécurité des occupants et celle des tiers tous les dix ans.
Sont donc concernés tous les immeubles qu’ils soient en monopropriété ou en copropriété dès lors qu’ils comportent plus de deux logements.
A noter : le diagnostic structurel de l’immeuble est élaboré par une personne qui justifie de compétences et de garanties qui doivent être définies par décret. Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d'un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions.
Délimitation du périmètre
Le périmètre des secteurs concernés par ce nouveau diagnostic est :
- Les zones caractérisées par une proportion importante d'habitat dégradé ;
- Les zones présentant une concentration importante d'habitat ancien dans lesquelles les bâtiments sont susceptibles de présenter des fragilités structurelles du fait notamment de leur époque de construction, de leurs caractéristiques techniques et architecturales, des matériaux de construction employés ou de l'état des sols.
Les périmètres des secteurs concernés sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques annexés au plan local d'urbanisme, au document d'urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale.
Cas particuliers des immeubles en copropriété
Pour les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation soumis au statut de la copropriété, l’obligation de réaliser le diagnostic structurel du bâtiment est satisfaite par l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Ainsi, pour les immeubles en copropriété, le diagnostic structurel de l’immeuble est remplacé par le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) lorsqu’il a été réalisé. Toutefois, la personne qui a élaboré le PPPT doit justifier des mêmes compétences et garanties, telles que définies par décret, que la personne habilitée à réaliser le diagnostic structurel.
Précisons qu’aujourd’hui, les compétences et garanties des personnes qui réalisent le PPPT sont définies par le décret n°2022-663 du 25 avril 2022 (cf. brève du 26 avril 2023).
Le texte précise que le propriétaire de l'immeuble ou, pour les immeubles soumis au statut de la copropriété, le syndic, transmet le diagnostic ou, le cas échéant, le projet de plan pluriannuel de travaux à la commune. A défaut de transmission, le maire peut, demander au propriétaire ou au syndic de le lui produire. A défaut de transmission dans un délai d'un mois à compter de la notification de la demande, le maire peut faire réaliser d'office le diagnostic en lieu et place du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires et à ses frais.
Rappelons que la loi "Climat et Résilience" du 22 août 2021 a imposé aux syndicats des copropriétaires l’établissement d’un PPPT pour les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 15 ans (article 14-2 de la loi du 6 juillet 1965). Cette obligation concerne tous les immeubles de plus de 50 lots. A compter du 1er janvier 2025, elle s’appliquera à tous les immeubles de 50 lots et moins (cf. brève du 16 novembre 2023).
A noter : pour entrer en vigueur, ce dispositif nécessite la parution d’un décret en Conseil d'Etat déterminant les conditions d’application de l’article L.126-6-1 du CCH.
source : FNAIM